С 1 января 2026 года в России кардинально изменился порядок налогообложения единых недвижимых комплексов (ЕНК). Если в состав ЕНК входит хотя бы одно торговое или офисное здание, такой комплекс теперь облагается налогом на имущество по кадастровой стоимости, а не по среднегодовой, как было раньше. Это означает, что налоговая нагрузка на владельцев таких объектов может вырасти в несколько раз. Разберём, как теперь считать налог, как узнать, попал ли ваш объект в перечень, и что делать, если вы не согласны с начислением.
Что такое ЕНК и что изменилось
Единый недвижимый комплекс (ЕНК) — это совокупность зданий, сооружений и иных объектов, расположенных на одном земельном участке и предназначенных для единой хозяйственной деятельности (ст. 133.1 ГК РФ). Например, торговый центр с паркингом и подсобными помещениями, бизнес-центр, производственная площадка с офисами и складами.
До 2026 года ЕНК облагались налогом на имущество по среднегодовой балансовой стоимости (если только объект не попадал в региональный перечень кадастровой оценки). С 2026 года, если в составе ЕНК есть торговое или офисное здание, налог рассчитывается по кадастровой стоимости всего комплекса. Причём кадастровая стоимость определяется на 1 января года, за который платится налог.
Как понять, что ваш ЕНК подпадает под новые правила
Обязанность платить налог по кадастровой стоимости возникает, если одновременно выполняются два условия:
- объект недвижимости зарегистрирован в ЕГРН как единый недвижимый комплекс;
- в составе ЕНК есть хотя бы одно здание, которое относится к торговым или офисным объектам (коды ОКС по классификатору, используемому регионом).
Региональные власти ежегодно утверждают перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. Узнать, попал ли ваш объект в перечень, можно на официальном сайте субъекта РФ или через личный кабинет налогоплательщика.
Как рассчитать налог по кадастровой стоимости в 2026 году
Расчёт производится по формуле:
Налог = Кадастровая стоимость × Ставка налога
Ставка устанавливается региональным законом. Для торговых и офисных объектов она обычно составляет от 1% до 2%. Точную ставку можно узнать в налоговой инспекции или на сайте ФНС.
Если кадастровая стоимость определена на весь ЕНК, то налог платится со всей суммы. Если же в перечне указана только часть объекта (например, только торговое здание), то налог по кадастру платится только за эту часть, а остальное — по среднегодовой стоимости.
Пример. Кадастровая стоимость ЕНК — 200 млн руб. Ставка в регионе — 2%. Налог за 2026 год: 200 млн × 2% = 4 млн руб. Это в 4 раза больше, чем при среднегодовой стоимости, если балансовая стоимость составляла, например, 50 млн руб. и ставка 2,2%.
Что делать, если вы не согласны с включением в перечень
Если объект включён в перечень ошибочно (например, в ЕНК нет торгового здания), вы вправе оспорить это. Порядок:
- Направьте обращение в орган, утвердивший перечень (обычно департамент имущества региона), с просьбой исключить объект.
- При отказе обращайтесь в суд с административным иском об оспаривании нормативного акта в части включения вашего объекта.
- Параллельно можно подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию при Росреестре, если считаете её завышенной.
На период оспаривания налог придётся платить исходя из новых правил, но в случае победы излишне уплаченное вернут.
Риски и штрафы за неуплату
Неуплата налога на имущество влечёт пени (1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки) и штраф 20% от недоимки (40% при умысле). Поэтому не игнорируйте уведомления налоговой.
Нужна помощь в расчёте налога на имущество по ЕНК? Получите консультацию
