С 1 января 2026 года рынок аренды коммерческой недвижимости пережил масштабную трансформацию. Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ ввёл два критичных изменения: повышение базовой ставки НДС с 20% до 22% и радикальное снижение порога для УСН с 60 млн до 20 млн рублей. Это означает, что в три раза больше компаний и ИП на упрощёнке стали плательщиками НДС. Многие частные рантье, годами работавшие без этого налога, теперь вынуждены разбираться в дебрях 21 главы НК РФ и принимать судьбоносное решение: какую ставку выбрать — 5% или 22%.
Цена ошибки здесь — не просто переплата в бюджет. Это потеря арендаторов, которым критичен входящий НДС для вычета, или наоборот — раздувание расходной части без возможности уменьшить налог. Давайте разбираться без эмоций, на цифрах.
Когда у ИП на УСН возникает обязанность платить НДС в 2026 году
ФНС России опубликовала подробные методические рекомендации, в которых разъяснила, что с 2026 года организации и индивидуальные предприниматели на УСН, чьи доходы за 2025 год превысили 20 млн рублей, становятся плательщиками НДС. Это ключевое правило — лимит применяется уже к доходам 2025 года.
Как это работает на практике
| Ситуация | Обязанность по НДС в 2026 году |
|---|---|
| Доход за 2025 год — менее 20 млн рублей | Автоматическое освобождение от НДС в 2026 году. Подавать уведомление не нужно, счета-фактуры выставлять не требуется, декларацию сдавать не надо. |
| Доход за 2025 год — 20 млн рублей и более | С 1 января 2026 года вы — плательщик НДС. Необходимо выбрать ставку и начать выставлять счета-фактуры. |
| Доход за 2025 год — менее 20 млн рублей, но превышен в течение 2026 года | Обязанность платить НДС возникает с 1-го числа месяца, следующего за месяцем превышения. Например, если в мае 2026 года доход с начала года достиг 25 млн рублей, то с 1 июня вы должны начать исчислять НДС. |
Важно: если вы совмещаете УСН и патент (ПСН), для расчёта лимита учитывается общая сумма доходов по обоим режимам. По ПСН берут фактические доходы, а не потенциальный доход. Лимит на 2026 год индексирован с учётом коэффициента-дефлятора и составляет для порога освобождения — 20 млн рублей, для ставки 5% — до 272,5 млн рублей (250 млн × 1,09), для ставки 7% — до 490,5 млн рублей (450 млн × 1,09).
Какие ставки НДС применяются при аренде нежилых помещений
Аренда нежилых помещений признаётся реализацией услуг на территории РФ и облагается НДС в общем порядке. Никаких льготных ставок именно для аренды не предусмотрено — применяются стандартные правила главы 21 НК РФ.
В отличие от аренды жилых помещений, которая освобождена от НДС по подпункту 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ, сдача в аренду офисов, складов, торговых точек, производственных помещений облагается НДС в обязательном порядке.
| Годовой доход | Доступные ставки | Право на вычет входного НДС |
|---|---|---|
| До 20 млн руб. | Освобождение от НДС | Не применимо |
| 20–272,5 млн руб. | 5% или 22% | Только при ставке 22% |
| 272,5–490,5 млн руб. | 7% или 22% | Только при ставке 22% |
| Свыше 490,5 млн руб. | Только 22% | Да |
Налогоплательщик на УСН самостоятельно определяет, по какой ставке исчислять налог. Выбранная ставка должна применяться ко всем облагаемым НДС операциям. Это исключает одновременное использование специальных ставок (5%, 7%) и общей ставки (22%) для разных контрагентов.
Исключение: если вы выступаете налоговым агентом (например, при аренде государственного или муниципального имущества), то применяется ставка 22% независимо от выбранного вами режима. В этих случаях счета-фактуры с 22% обязательны и отдельно показываются в декларации.
Как выбрать между 5% и 22%: математика для рантье
Главная ошибка — выбирать по принципу «где ставка ниже». Для бизнеса на УСН выбор между 5% и 22% — это выбор между двумя разными экономическими моделями:
- 5% без права на вычет: вы платите меньше в бюджет, но весь входной НДС от поставщиков (коммунальные услуги, ремонт, охрана, реклама) ложится на ваши расходы и не возмещается.
- 22% с правом на вычет: вы платите больше с арендных платежей, но можете уменьшить налог на сумму НДС, предъявленную вам поставщиками.
Принять решение поможет расчёт доли затрат с входным НДС в общей выручке. Если доля затрат с входным НДС высока, то на УСН выгоднее применять общие ставки НДС 22%. Льготные ставки можно выбрать, если доля затрат с НДС незначительна.
Пример 1. ИП, сдающий небольшой офис
Исходные данные: ИП на УСН «Доходы» сдаёт офис за 120 000 рублей в месяц. Годовой доход — 1 440 000 рублей. Основные расходы: коммунальные услуги — 15 000 руб./мес. (включая НДС 22% от поставщика ресурсов в размере 2 704 руб.), охрана — 10 000 руб./мес. (НДС в составе — 1 803 руб.), мелкий ремонт и канцелярия — 5 000 руб./мес. (НДС — 902 руб.). Итого входной НДС в месяц: порядка 5 409 руб.
Расчёт при ставке 5%:
- НДС к уплате с аренды: 120 000 × 5% = 6 000 руб./мес.
- Входной НДС к вычету: НЕВОЗМОЖЕН (ставка 5% не даёт права на вычет).
- Итого НДС к уплате в бюджет: 6 000 руб./мес. (72 000 руб./год).
Расчёт при ставке 22%:
- НДС к уплате с аренды: 120 000 × 22% = 26 400 руб./мес.
- Входной НДС к вычету: 5 409 руб./мес.
- Итого НДС к уплате в бюджет: 26 400 - 5 409 = 20 991 руб./мес. (около 251 890 руб./год).
Вердикт для этого примера: ставка 5% выгоднее — экономия около 179 890 руб. в год. Но есть нюанс: ваш арендатор при этом не сможет принять к вычету уплаченный НДС по ставке 5%. Если арендатор — крупная компания на ОСНО, которой важен вычет, это может стать проблемой.
Пример 2. ИП с большими расходами на содержание объекта
Исходные данные: ИП на УСН «Доходы минус расходы» сдаёт торговый склад. Ежемесячная арендная плата — 500 000 руб. Расходы на коммунальные услуги, охрану, ремонт, страхование — 180 000 руб./мес., из которых НДС по ставке 22% (в составе расходов) — около 32 727 руб.
При ставке 5%:
- НДС с аренды: 500 000 × 5% = 25 000 руб./мес.
- Вычет: нет.
- К уплате: 25 000 руб./мес. (300 000 руб./год).
При ставке 22%:
- НДС с аренды: 500 000 × 22% = 110 000 руб./мес.
- Вычет: 32 727 руб./мес.
- К уплате: 110 000 - 32 727 = 77 273 руб./мес. (927 276 руб./год).
Вердикт: ставка 5% выгоднее. Но разница в нагрузке становится меньше по мере роста доли расходов с НДС. Если у вас крупный объект с капитальным ремонтом, дорогими коммунальными услугами, услугами управляющей компании на ОСНО — доля входного НДС может сделать ставку 22% более выгодной.
Важный нюанс: арендаторы и их потребности
Выбор ставки — это не только ваша внутренняя бухгалтерская задача. Это вопрос взаимоотношений с арендаторами.
Если ваши арендаторы — крупные компании или ИП на ОСНО, им критически важно получать счета-фактуры с выделенным НДС по ставке 22%, чтобы предъявить его к вычету. При вашей ставке 5% арендатор получит счёт-фактуру с НДС 5%, и к вычету сможет принять именно 5%, а не 22% от суммы аренды. Для многих арендаторов это существенная потеря.
Если ваши арендаторы — малый бизнес на УСН без НДС или самозанятые, им ставка арендодателя безразлична, и вы можете смело выбирать 5%.
Что делать, если в договоре аренды не был предусмотрен НДС? Если в договоре с арендатором НДС не предусмотрен, рекомендуется заключить дополнительное соглашение. Если контрагент не согласится на повышение цены за счёт НДС, налог можно определить расчётным путём исходя из уплаченной суммы по договору — для этого сумму умножают на расчётную ставку НДС (п. 16 Методических рекомендаций ФНС).
Переменная часть арендной платы и коммунальные услуги
Особый вопрос, который волнует большинство арендодателей: как облагается НДС переменная часть арендной платы — компенсация коммунальных услуг?
Согласно разъяснениям Минфина и ФНС, если коммунальные услуги по договору оформлены как переменная часть арендной платы, они облагаются НДС по той же ставке, которую применяет арендодатель. То есть ИП на НДС 5% начисляет 5% на всю сумму переменной части — вместе с НДС поставщика ресурсов. Нельзя просто перевыставить НДС поставщика (например, взять 22% и заменить на 5%). Нужно начислить 5% от всей суммы коммунального платежа, включая НДС поставщика.
В этом и заключается главная «ловушка» для арендодателя с пониженной ставкой: вы платите поставщику ресурсов 22% НДС (в составе тарифа), но перевыставляете арендатору 5% и не можете принять к вычету «входящий» НДС. Разница ложится на вас.
| Подход | НДС к уплате | Последствие |
|---|---|---|
| Коммуналка как переменная часть арендной платы | Начисляется НДС по ставке арендодателя (5% или 22%) на всю сумму | Если ставка 5% — «входной» НДС 22% от поставщика ресурсов не возмещается, разница — прямой убыток |
| Коммуналка как возмещение расходов (компенсация) | НДС не выделяется, счёт-фактура не выставляется | Арендатор не получает вычет по НДС; если арендатор на ОСНО — для него это минус |
| Агентский договор на коммунальные услуги | Арендодатель выступает посредником, перевыставляет НДС поставщика (22%) | Технически сложнее, но позволяет избежать убытка при ставке 5% |
Счета-фактуры и ККТ при аренде
Если недвижимость сдаётся в аренду юрлицам или предпринимателям, арендодатель — плательщик НДС обязан выставлять счета-фактуры. Счёт-фактура выставляется не позднее 5 календарных дней со дня оказания услуги или получения аванса.
При ежемесячной арендной плате счёт-фактура может выставляться на последнее число месяца или на последнее число квартала сразу за несколько месяцев аренды. Если арендная плата вносится авансом, возможны два варианта: либо выставлять счёт-фактуру и на аванс, и на реализацию, либо только на реализацию, если авансы в течение квартала не превышают арендной платы за этот же квартал.
Кассовый чек при безналичной оплате от юрлица или ИП не пробивается — достаточно счёта-фактуры. Если арендатор — физическое лицо без статуса ИП, необходимо и выставить счёт-фактуру (при обязанности платить НДС), и пробить кассовый чек.
Как зафиксировать выбор ставки
Выбор ставки НДС (5%, 7% или общих) фиксируется в учётной политике. «Переключатели» в договоре или по просьбе клиента недопустимы. Выбранная ставка должна применяться ко всем облагаемым операциям. Если доходы пересекают лимит, переход на иную ставку оформляют по правилам главы 21 НК РФ.
Важная новелла 2026 года: плательщики УСН, впервые начавшие исчислять НДС в 2026 году, могут досрочно — в течение четырёх кварталов — отказаться от специальных ставок и перейти на общую (22%). Для всех остальных действует правило: выбранная ставка применяется не менее 12 налоговых периодов (трёх лет).
Пошаговый алгоритм действий для ИП-арендодателя
- Проверьте свой доход за 2025 год. Если он превысил 20 млн рублей, вы обязаны платить НДС с 01.01.2026.
- Проанализируйте долю расходов с входным НДС. Подсчитайте, сколько НДС вы платите поставщикам ежемесячно (коммунальные службы, охрана, ремонт, связь, реклама и т.д.).
- Оцените профиль ваших арендаторов. Если большинство — компании на ОСНО, которым нужен вычет по НДС 22%, учтите это в решении.
- Сделайте расчёт налоговой нагрузки при ставках 5% и 22% (используйте примеры выше или индивидуальный расчёт).
- Зафиксируйте выбранную ставку в учётной политике.
- Обновите шаблоны договоров аренды — добавьте пункт о НДС. При необходимости заключите дополнительные соглашения с действующими арендаторами.
- Настройте учёт в 1С: обновите шаблоны счетов-фактур, книгу продаж, разграничьте агентские операции (если есть).
- Сдайте первую декларацию по НДС. Срок сдачи — до 27 числа месяца, следующего за отчётным кварталом.
Ответы на частые вопросы
Можно ли применять ставку 5% по аренде и одновременно 22% по продаже недвижимости?
Нет. Выбранная ставка НДС (5% или 7%) должна применяться ко всем облагаемым операциям. Одновременное использование специальных ставок и общих для разных видов деятельности исключено. Это касается и ситуации, когда ИП сдаёт недвижимость в аренду и планирует её продажу — обе операции будут облагаться по одной ставке.
Можно ли перейти с 5% на 22% в середине года?
Да, в 2026 году это возможно. Для тех, кто впервые стал плательщиком НДС в 2026 году, разрешён однократный отказ от пониженной ставки в течение первых четырёх кварталов применения. С 22% на 5% или 7% можно перейти с 1 числа любого квартала.
ИП на АУСН — нужно ли платить НДС с аренды?
Нет. ИП на автоматизированной УСН освобождён от уплаты НДС (кроме случаев налогового агента и импорта). Сдавать коммерческую недвижимость в аренду на АУСН можно, и последующая субаренда этому не препятствует.
Как быть, если арендатор — самозанятый?
Напоминаем: самозанятые не могут сдавать коммерческую недвижимость. Доход от аренды нежилых помещений возможен только после регистрации ИП или ООО. Аренда жилья самозанятому разрешена, но нежилых помещений — нет.
Вывод
Выбор между ставками НДС 5% и 22% для ИП-арендодателя — это не механический выбор «меньшей цифры». Это комплексное решение, зависящее от:
- структуры ваших расходов с входным НДС;
- профиля арендаторов и их потребности в вычетах;
- наличия агентских операций (аренда госимущества);
- планов по продаже недвижимости в том же периоде.
В большинстве случаев для частных рантье с небольшим количеством объектов и скромными расходами на содержание ставка 5% действительно выгоднее. Но с ростом расходов на эксплуатацию и ремонты разница сокращается, и при определённой доле затрат ставка 22% может оказаться оптимальной.
Не принимайте решение вслепую. Сделайте точный расчёт под свою ситуацию или обратитесь к профессионалам.
Нужен индивидуальный расчёт и настройка учёта НДС? Получить консультацию
Статья подготовлена экспертами «Центра Бухгалтерии» на основе Методических рекомендаций ФНС России по НДС для плательщиков УСН (2026), Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ, ст. 145, 164 НК РФ и актуальных разъяснений Минфина и ФНС на апрель 2026 года.
