Договор аренды — фундамент отношений между арендодателем и арендатором. Но именно в нём часто скрываются мины замедленного действия, которые взрываются при налоговой проверке или судебном споре. В 2026 году, после повышения НДС до 22% и снижения порога освобождения до 20 млн рублей, риск ошибок вырос многократно. Разберём пять самых распространённых и опасных ошибок.
Ошибка 1. Неверная формулировка про НДС
Многие договоры, заключённые до 2026 года, содержат формулировку «Арендная плата составляет 100 000 рублей, НДС не облагается». Если арендодатель с 2026 года стал плательщиком НДС, эта фраза превращается в проблему. Покупатель (арендатор) не обязан доплачивать сверх указанной суммы, а продавец (арендодатель) обязан уплатить НДС из своего кармана. Потеря — до 18% от суммы договора при ставке 22%.
Как исправить: заключить дополнительное соглашение об увеличении цены на сумму НДС. Если арендатор отказывается, можно обратиться к позиции Верховного Суда (определение от 04.04.2024 № 305-ЭС23-26201), которая позволяет увеличить цену в силу закона.
Ошибка 2. Отсутствие актов приёма-передачи и актов оказанных услуг
Без акта приёма-передачи помещения невозможно подтвердить начало аренды, а без ежемесячных актов оказанных услуг — факт оказания услуги. Налоговая может снять расходы у арендатора и доначислить налоги, а у арендодателя — признать доходы необоснованными. Особенно критично для УСН «Доходы минус расходы» и вычетов по НДС.
Как исправить: всегда подписывать акт приёма-передачи в день начала аренды и ежемесячно оформлять акт оказанных услуг (или УПД).
Ошибка 3. Неясная переменная часть арендной платы
Коммунальные платежи и эксплуатационные расходы часто включаются в договор как «переменная часть». Но если не прописан порядок расчёта, не указано, входит ли НДС, и не установлены сроки оплаты, возникают споры и налоговые риски. Например, при ставке НДС 5% арендодатель теряет на входном НДС от коммунальных служб.
Как исправить: чётко определить в договоре, что коммунальные платежи включаются в арендную плату или компенсируются отдельно, и указать, как исчисляется НДС.
Ошибка 4. Несогласованная индексация арендной платы
С 2026 года рост НДС и инфляция заставляют арендодателей поднимать ставки. Но если в договоре нет пункта об индексации или он сформулирован размыто («может быть увеличена»), арендатор может отказаться платить больше. Суд встанет на его сторону, если увеличение не предусмотрено.
Как исправить: внести в договор условие о ежегодной индексации (например, на уровень инфляции) и отдельно предусмотреть увеличение на сумму НДС при изменении законодательства.
Ошибка 5. Отсутствие регулярной сверки взаиморасчётов
Даже при наличии всех документов, без подписанных актов сверки невозможно доказать наличие или отсутствие задолженности. В налоговом споре это может привести к отказу в вычетах или снятию расходов. Подписанный акт сверки — сильное доказательство в суде.
Как исправить: проводить сверку ежеквартально, а с ключевыми арендаторами — ежемесячно. Хранить подписанные акты в электронном архиве.
Не уверены, что ваш договор аренды безупречен? Наши эксперты проведут аудит и помогут исправить ошибки до того, как они приведут к спорам.
Получить аудит договора аренды
