Аренда коммерческой недвижимости традиционно считается одной из самых «дробимых» отраслей. Владельцы нескольких объектов распределяют их между родственниками или подконтрольными ИП, чтобы применять УСН и не платить НДС. С 2026 года, после снижения порога освобождения от НДС до 20 млн рублей, соблазн дробить бизнес только вырос. Однако и налоговые органы усилили контроль: дело «43 миллионов» стало нарицательным. Разберём, как ФНС выявляет дробление, какие риски несёт арендный бизнес и как защититься.
Что такое дробление бизнеса и почему оно опасно
Дробление бизнеса — это искусственное разделение единой предпринимательской деятельности между несколькими формально самостоятельными лицами (ИП, ООО) с целью сохранения права на спецрежимы (УСН, патент) и уклонения от уплаты НДС и налога на прибыль. С 12 июля 2024 года в Налоговом кодексе (ст. 6) закреплены признаки дробления, а в 2025–2026 годах ФНС активно применяет эту норму.
Для арендного бизнеса типичная схема выглядит так: собственник торгового центра номинально делит его на несколько частей и оформляет каждую на отдельного ИП (родственника или доверенное лицо). Каждый ИП применяет УСН с доходом до 20 млн рублей и не платит НДС. В сумме доходы превышают лимит, но формально каждый субъект «самостоятелен».
Признаки дробления, которые ищет ФНС
Налоговые органы анализируют совокупность факторов. Основные признаки, указывающие на дробление арендного бизнеса:
- единый объект недвижимости разделён на части между несколькими ИП или ООО без реальной экономической цели;
- все арендаторы платят на счета разных лиц, но обслуживает объекты один и тот же персонал;
- общая бухгалтерия, один кабинет, один сайт, одни контакты;
- денежные средства аккумулируются на счетах одного лица или перераспределяются между участниками схемы;
- договоры аренды заключаются по единой форме, с одинаковыми условиями;
- взаимозависимость участников (родственные связи, подчинённость);
- отсутствие у каждого ИП собственных ресурсов (нет персонала, основных средств, несёт ли он реальные расходы).
Если налоговая установит хотя бы несколько из этих признаков, она может переквалифицировать деятельность и доначислить налоги по общей системе (НДС 22%, налог на прибыль 25% или НДФЛ) за три года, плюс пени и штрафы.
Амнистия для тех, кто готов отказаться от схемы
В 2025–2026 годах действует налоговая амнистия: если бизнес добровольно откажется от дробления и доплатит налоги за 2022–2025 годы, штрафы и пени не начисляются. Это шанс легализоваться и избежать уголовной ответственности. Но важно правильно оформить отказ: подать уточнённые декларации, уплатить недоимку, а затем объединить бизнес или перейти на общую систему налогообложения.
Как защитить арендный бизнес от обвинений в дроблении
Главный принцип — реальная самостоятельность каждого субъекта. Если вы разделяете бизнес, убедитесь, что:
- у каждого ИП или ООО есть свой штат сотрудников, свои основные средства, свои договоры;
- каждый субъект ведёт реальную деятельность и несёт реальные расходы;
- цены на услуги соответствуют рыночным, нет перекрёстного субсидирования;
- нет взаимозависимости, которая влияет на экономические решения;
- каждый субъект самостоятельно распоряжается своей прибылью (не переводит всё на счёт «головной» компании).
Если же вы уже попали под подозрение, лучше обратиться к налоговому юристу и провести аудит. Возможно, стоит воспользоваться амнистией, пока она действует.
Остались вопросы по дроблению бизнеса или нужна помощь в защите? Наши эксперты проведут анализ и помогут снизить риски.
Получить консультацию по дроблению бизнеса
