Федеральный стандарт бухгалтерского учета 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» кардинально изменил правила отражения арендных отношений в учете. Многие до сих пор думают, что он касается только арендаторов, но это не так. С 2022 года стандарт обязателен для всех организаций, которые сдают имущество в аренду (кроме упрощенцев, ведущих упрощенный бухучет). Игнорирование ФСБУ 25/2018 грозит штрафами за недостоверную отчетность и искажением финансовых показателей.
В этой статье мы разберем, как арендодателю применять ФСБУ 25/2018 в 2026 году: от определения типа аренды до отражения на счетах и в отчетности. Всё — на практических примерах и без канцелярщины.
Что такое ФСБУ 25/2018 и зачем он арендодателю
ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» утвержден приказом Минфина от 16.10.2018 № 208н. Он обязателен к применению всеми организациями (кроме бюджетных), которые сдают или берут имущество в аренду. Для субъектов малого предпринимательства, ведущих упрощенный бухучет, есть послабления: они могут не применять стандарт, но только если закрепили это в учетной политике. Все остальные должны перестроить учет.
Ключевая идея стандарта для арендодателя: аренда — это не просто «сдал и забыл». У арендодателя возникает актив в виде права на получение арендных платежей (инвестиция в аренду) либо продолжается учет переданного актива с дополнительными нюансами. Метод учета зависит от того, переданы ли арендатору практически все риски и выгоды от владения объектом.
Шаг 1. Классифицируем аренду: операционная или финансовая
Первый и самый важный шаг — определить, к какому типу относится аренда. От этого зависит весь дальнейший учет.
| Тип аренды | Признаки | Что это значит для арендодателя |
|---|---|---|
| Операционная аренда | Арендодатель сохраняет за собой основные риски и выгоды от владения объектом. Срок аренды значительно меньше срока полезного использования, нет перехода права собственности, нет выкупа по цене ниже рыночной | Объект продолжает учитываться на балансе арендодателя как основное средство (или инвестиционная недвижимость). Доход признается равномерно. |
| Финансовая аренда | Арендодатель передает арендатору практически все риски и экономические выгоды. Например: срок аренды сопоставим с оставшимся сроком службы, в конце договора право собственности переходит к арендатору, или арендатор имеет право выкупить объект по цене значительно ниже справедливой | На дату передачи объекта арендодатель списывает его со своего баланса и признает инвестицию в аренду — это аналог дебиторской задолженности, равной сумме будущих арендных платежей, дисконтированных до текущей стоимости. |
Практический совет: 90% договоров аренды коммерческой недвижимости — это операционная аренда. Финансовая встречается редко: например, лизинг с переходом права собственности или долгосрочная аренда с правом выкупа по символической цене. Если сомневаетесь, проверьте наличие признаков из пункта 25 ФСБУ 25/2018.
Шаг 2. Учет операционной аренды у арендодателя
Это самый частый случай для владельцев офисов, складов и торговых центров. Переданный в аренду объект остается у арендодателя на балансе как основное средство (или инвестиционная недвижимость). При этом появляется специфический доход — арендная плата.
Основные проводки при операционной аренде
| Операция | Дебет | Кредит | Сумма |
|---|---|---|---|
| Начислена ежемесячная арендная плата | 62 (76) | 90.01 | Сумма по договору с НДС |
| Начислен НДС с арендной платы | 90.03 | 68.НДС | Сумма НДС |
| Начислена амортизация переданного в аренду объекта | 20 (26, 44) | 02 | Ежемесячная сумма амортизации |
| Получена оплата от арендатора | 51 | 62 (76) | Поступившая сумма |
Никаких дополнительных «инвестиций в аренду» при операционной аренде арендодатель не признает. Учет практически не отличается от «старого» порядка, но есть важный нюанс — раскрытие информации в пояснениях к отчетности (об этом ниже).
Амортизация объекта, переданного в аренду
Амортизация начисляется в обычном порядке, установленном для данной группы основных средств. Никаких особенностей ФСБУ 25/2018 здесь не вводит. Если объект учитывается как инвестиционная недвижимость (например, торговый центр целиком), амортизация начисляется в общем порядке или применяется переоценка (по выбору организации).
Шаг 3. Учет финансовой аренды у арендодателя
Если договор квалифицирован как финансовая аренда, учет кардинально меняется. На дату передачи объекта арендодатель перестает контролировать актив и должен списать его с баланса, а взамен признать финансовый актив — инвестицию в аренду.
Что такое инвестиция в аренду?
Инвестиция в аренду — это сумма будущих арендных платежей (включая негарантированную ликвидационную стоимость), дисконтированная до текущей стоимости. Проще говоря, это долгосрочная дебиторская задолженность арендатора, оцененная с учетом временной стоимости денег.
Порядок расчета:
- Определите общую сумму будущих арендных платежей по договору.
- Прибавьте негарантированную ликвидационную стоимость (оценочную стоимость объекта в конце аренды, которую арендодатель не гарантировал получить).
- Продисконтируйте полученную сумму до текущего момента. Ставка дисконтирования — внутренняя норма доходности сделки (процент, при котором приведенная стоимость платежей равна справедливой стоимости переданного актива плюс первоначальные прямые затраты арендодателя).
Важно: Для малого бизнеса, если договор финансовой аренды заключается редко, допускается упрощенный способ: инвестицию в аренду можно оценить как справедливую стоимость переданного актива плюс прямые затраты арендодателя (без сложного дисконтирования). Но это нужно прописать в учетной политике.
Основные проводки при финансовой аренде
| Операция | Дебет | Кредит | Сумма |
|---|---|---|---|
| На дату передачи объекта: признана инвестиция в аренду | 76.07 (Инвестиция в аренду) | 01 (или 03) | Балансовая стоимость переданного объекта |
| Отражен финансовый доход (разница между балансовой стоимостью и дисконтированной стоимостью платежей) | 76.07 | 90.01 (или 91.01) | Сумма превышения |
| Ежемесячно: получен арендный платеж | 51 | 76.07 | Фактически поступившая сумма |
| Ежемесячно: начислен процентный доход (уменьшение дисконта) | 76.07 | 90.01 (или 91.01) | Проценты по эффективной ставке |
После передачи объекта в финансовую аренду он списывается с баланса арендодателя и перестает амортизироваться. Вся прибыль от сделки отражается постепенно через механизм дисконтирования и фактических платежей.
Шаг 4. Раскрытие информации в отчетности
ФСБУ 25/2018 требует подробно раскрывать информацию об аренде в пояснениях к бухгалтерскому балансу и отчету о финансовых результатах. Штраф за отсутствие таких раскрытий — до 10 000 рублей по статье 15.11 КоАП (грубое нарушение правил бухучета).
Что нужно указать арендодателю (п. 32 ФСБУ 25/2018):
- Характер договоров аренды (сроки, условия продления, выкупные платежи).
- Сверку валовой инвестиции в аренду и дисконтированной стоимости будущих платежей (для финансовой аренды).
- Суммы амортизации переданных в аренду объектов (для операционной аренды).
- Признанные финансовые доходы от инвестиций в аренду.
- Информацию о значительных изменениях в договорах.
Для большинства арендодателей на операционной аренде достаточно небольшого текстового пояснения и таблицы с суммами арендных платежей к получению в разрезе сроков (до 1 года, от 1 до 5 лет, свыше 5 лет).
Шаг 5. Переход на ФСБУ 25/2018: что делать, если не применяли?
Если ваша организация по какой-то причине до сих пор не применяла ФСБУ 25/2018, хотя была обязана, нужно срочно исправлять ситуацию. Переход осуществляется ретроспективно: пересчитываются показатели за предыдущие периоды так, как если бы стандарт применялся всегда.
Алгоритм исправления в 2026 году:
- Зафиксируйте решение о применении ФСБУ 25/2018 в учетной политике (приказ руководителя).
- Классифицируйте все действующие договоры аренды.
- По операционной аренде, скорее всего, корректировки будут минимальны — просто начните раскрывать информацию в пояснениях.
- По финансовой аренде (если есть) потребуется пересчет: списать объект с баланса и признать инвестицию в аренду на 01.01.2026 с отражением разницы как корректировку нераспределенной прибыли (счет 84).
- Сравнительные показатели за 2025 год в отчетности за 2026 год также пересчитываются ретроспективно.
Если самостоятельно разобраться сложно, лучше привлечь профессионального бухгалтера или аудитора — цена ошибки может быть высока.
Часто задаваемые вопросы
Обязан ли ИП на УСН применять ФСБУ 25/2018?
Нет. Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, могут не применять ФСБУ 25/2018. Но если ИП ведет полноценный бухучет (например, по требованию банка или инвестора), стандарт обязателен.
Как учитывать обеспечительный платеж по договору аренды?
Обеспечительный платеж (гарантийный взнос) не является арендным платежом. Он учитывается как дебиторская задолженность (счет 76) до момента возврата или зачета в счет арендной платы. На расчет инвестиции в аренду он не влияет.
Что делать, если арендатор досрочно расторг договор?
При досрочном расторжении операционной аренды никаких специальных проводок не требуется — просто прекращается начисление дохода. При финансовой аренде остаток инвестиции в аренду списывается, а возвращенный объект приходуется на баланс по справедливой стоимости с отнесением разницы на прочие доходы/расходы.
Вывод
ФСБУ 25/2018 для арендодателя — это не страшный зверь, а логичная система. В 90% случаев (операционная аренда) учет почти не меняется, нужно лишь добавить раскрытие информации. В оставшихся 10% (финансовая аренда) потребуется признать инвестицию в аренду и освоить дисконтирование. Главное — провести классификацию договоров и закрепить порядок учета в учетной политике.
Если вы сдаете коммерческую недвижимость и не уверены, правильно ли применяете ФСБУ 25/2018, или хотите настроить учет с нуля — обращайтесь к нашим экспертам. Мы проведем аудит договоров, поможем с классификацией и подготовим все необходимые проводки и пояснения.
Получить консультацию по ФСБУ 25/2018 и бухгалтерскому учету аренды
Статья подготовлена экспертами «Центра Бухгалтерии». Все рекомендации актуальны на май 2026 года. При подготовке использованы: ФСБУ 25/2018, утвержденный приказом Минфина России от 16.10.2018 № 208н; письма Минфина с разъяснениями по применению стандарта; методические рекомендации БМЦ.
