С 1 января 2026 года основная ставка налога на добавленную стоимость увеличилась с 20% до 22%, а порог доходов на УСН, после которого упрощенец становится плательщиком НДС, снижен с 60 млн до 20 млн рублей. Эти изменения поставили многих арендодателей перед непростым выбором: поднять арендную плату и рискнуть отношениями с арендатором — или работать себе в убыток? К счастью, закон на вашей стороне, и Верховный суд РФ это подтвердил.
В этой статье — полная, пошаговая инструкция, которая поможет вам грамотно и обоснованно скорректировать арендную плату на сумму нового или возросшего НДС. Вы узнаете, когда повышение абсолютно законно, как правильно уведомить арендатора, получите готовый образец дополнительного соглашения и рекомендации на случай, если договориться не удастся.
Имеете ли вы право повысить арендную плату из-за роста НДС?
Короткий ответ: да, имеете. Главный аргумент в вашу пользу — позиция Верховного Суда РФ, изложенная в определении от 04.04.2024 № 305-ЭС23-26201. Суд указал, что если совершаемые между участниками оборота операции становятся облагаемыми НДС вследствие изменения законодательства, то цена договора, не включавшая в себя этот налог, должна быть увеличена на его сумму в силу закона.
Этот принцип основан на двух ключевых нормах:
- Пункт 1 статьи 168 Налогового кодекса РФ — продавец обязан предъявить покупателю сумму НДС дополнительно к цене реализуемых товаров, работ или услуг.
- Пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ — в случаях, предусмотренных законом, применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными государственными органами.
Важно понимать, что ключевые принципы взимания НДС остались неизменны и не предполагают уплаты налога продавцом за свой счёт без его переложения на покупателя. Законодатель не предусмотрел переходных положений, которые позволяли бы участникам оборота продолжать исполнять договоры по старым ценам без учёта нового налогового бремени.
Таким образом, повышение арендной платы в связи с появлением или увеличением НДС — это не ваша прихоть, а требование закона.
Шаг 1. Аудит договора: какая формулировка у вас?
Прежде чем начинать переговоры с арендатором, внимательно изучите текст договора. Именно от формулировки зависит, как действовать дальше.
| Формулировка в договоре | Ваши действия |
|---|---|
| «Арендная плата составляет 100 000 рублей, НДС не облагается» — договор с освобождённым от НДС арендодателем, который с 2026 года стал плательщиком | Предложить дополнительное соглашение об увеличении цены на сумму НДС. Ссылаться на позицию Верховного Суда РФ (см. выше). |
| «Арендная плата составляет 120 000 рублей, в том числе НДС 20%» — старая ставка 20%, а с 2026 года действует 22% | Если ваша цель — сохранить выручку «нетто», предложить допсоглашение об изменении ставки с 20% на 22% с увеличением итоговой цены до 122 000 рублей (см. образец). Если арендатор не соглашается, вы вправе начислять НДС 22% «внутри» старой цены (из 120 000 рублей) — но тогда ваша чистая выручка уменьшится. |
| «Арендная плата составляет 100 000 рублей без учёта НДС, НДС уплачивается сверху» — цена указана без налога | Допсоглашение формально не требуется. Ставка НДС применяется та, которая действует на момент отгрузки (оказания услуги). С 2026 года начисляйте 22% сверх 100 000 рублей. Рекомендуется направить арендатору информационное письмо о новой ставке. |
| «Арендная плата составляет 120 000 рублей, в том числе НДС по ставке, предусмотренной законодательством» — автоматическая оговорка | Формально изменять договор не нужно — ставка меняется автоматически. Однако на практике рекомендуется подписать уточняющее допсоглашение во избежание споров. |
Шаг 2. Уведомление арендатора
Даже если допсоглашение по закону не требуется, рекомендуется направить арендатору уведомление. Правильное уведомление — это не только юридическая подстраховка, но и элемент делового этикета, позволяющий сохранить конструктивные отношения.
Что обязательно указать в уведомлении:
- Ссылку на Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ, которым ставка НДС увеличена до 22%, а порог на УСН снижен до 20 млн рублей.
- Ссылку на позицию Верховного Суда РФ (Определение от 04.04.2024 № 305-ЭС23-26201) о законности увеличения цены на сумму НДС.
- Конкретные цифры: прежнюю и новую арендную плату, новую ставку и сумму НДС.
- Дату, с которой вступают в силу изменения (рекомендуется 1 января 2026 года, а если уведомление направляется позже — то с даты, когда арендодатель фактически стал плательщиком НДС).
Если арендатор отказывается платить больше, и договориться не удалось, налог можно определить расчётным путём исходя из уплаченной по договору суммы — для этого цену умножают на расчётную ставку НДС (например, 5/105 при ставке 5%).
Шаг 3. Оформление дополнительного соглашения
Дополнительное соглашение — это надёжный способ зафиксировать новые договорённости и избежать разночтений в будущем. Если первоначальный договор заключён в письменной форме, то и соглашение о его изменении должно быть совершено в той же форме (ст. 452 ГК РФ).
Ниже представлены три образца для наиболее распространённых ситуаций.
Образец № 1: Арендодатель-упрощенец стал плательщиком НДС (цена увеличивается)
Ситуация: ИП на УСН с 2026 года стал плательщиком НДС по ставке 5%. Ранее договор содержал условие «НДС не облагается».
ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № ___
к Договору аренды нежилого помещения № ___ от «___» ________ ____ г.
г. ___________ «___» ________ 2026 г.
Индивидуальный предприниматель ____________________, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ____________________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:
- В связи с вступлением в силу Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ и возникновением у Арендодателя обязанности по исчислению и уплате налога на добавленную стоимость (НДС), Стороны договорились внести изменения в пункт ___ Договора, изложив его в следующей редакции:
«Арендная плата составляет _________ рублей в месяц, в том числе НДС по ставке 5% в сумме _________ рублей. Общая сумма ежемесячного платежа с учётом НДС составляет _________ рублей».
- Настоящее Соглашение вступает в силу с 1 января 2026 года и распространяет своё действие на отношения Сторон, возникшие с указанной даты.
- Во всём остальном, что не предусмотрено настоящим Соглашением, Стороны руководствуются положениями Договора.
- Настоящее Соглашение является неотъемлемой частью Договора.
Подписи и реквизиты Сторон:
Образец № 2: Изменение ставки НДС с 20% на 22% (цена увеличивается)
Ситуация: Арендодатель на ОСНО. Договор содержал ставку НДС 20%. Стороны хотят, чтобы чистая выручка арендодателя не уменьшилась.
ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № ___
к Договору аренды нежилого помещения № ___ от «___» ________ ____ г.
г. ___________ «___» ________ 2026 г.
Стороны заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:
- В связи с изменением налогового законодательства (Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) и увеличением ставки налога на добавленную стоимость с 20% до 22% с 1 января 2026 года, Стороны договорились внести в пункт ___ Договора следующие изменения и изложить его в новой редакции:
«Размер арендной платы за один месяц составляет _________ рублей, в том числе НДС по ставке 22% в сумме _________ рублей. Арендная плата без учёта НДС составляет _________ рублей и остаётся неизменной».
- Настоящее Соглашение вступает в силу с 1 января 2026 года. Стоимость услуг, оказанных до указанной даты, облагается НДС по ставке 20%. Стоимость услуг, оказанных начиная с 1 января 2026 года, облагается НДС по ставке 22%.
Подписи и реквизиты Сторон:
Образец № 3: Ставка НДС меняется, но общая цена остаётся прежней
Ситуация: Стороны договорились, что арендатор продолжает платить столько же, а НДС 22% «сидит» внутри старой цены.
ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № ___
к Договору аренды нежилого помещения № ___ от «___» ________ ____ г.
Стороны заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:
- В связи с изменением налогового законодательства и увеличением ставки НДС с 20% до 22% с 1 января 2026 года, Стороны договорились внести в пункт ___ Договора следующие изменения:
«Размер ежемесячной арендной платы составляет _________ рублей, в том числе НДС по ставке 22% в сумме _________ рублей. Итоговая сумма арендного платежа остаётся неизменной».
- Настоящее Соглашение вступает в силу с 1 января 2026 года.
Подписи и реквизиты Сторон:
Шаг 4. Что делать в 1С
Если вы работаете в программе 1С, после заключения допсоглашения необходимо внести изменения в учётную систему. Эксперты 1С рекомендуют следующий порядок действий:
- Если меняется только ставка НДС (без изменения чистой арендной платы) — введите новый график платежей документом «Изменение условий аренды (лизинга)» в разделе «ОС и НМА». Ставка дисконтирования остаётся без изменений. Программа сделает проводку Дт 76.07.9 Кт 76.07.1.
- Если меняется не только НДС, но и чистая арендная плата — необходимо пересчитать обязательство по аренде и признанное ППА с новой ставкой дисконтирования (пп. 21, 22 ФСБУ 25/2018).
- Дата ввода документа — 01.01.2026, независимо от даты заключения допсоглашения.
Шаг 5. Что делать, если арендатор не соглашается
К сожалению, не все арендаторы готовы идти навстречу. Минфин в письме № 03-07-11/8399 от 05.02.2026 отметил, что налоговое законодательство не регулирует порядок ценообразования, а гражданское законодательство предусматривает оплату договора по согласованной цене — споры решаются в гражданском поле.
Три варианта действий при отказе арендатора:
| Вариант | Что происходит | Последствия |
|---|---|---|
| Компромиссный | Стороны договариваются о частичном повышении — например, не на все 2%, а на 1% | Отношения сохранены, выручка чуть снижена, но не критично |
| Расчётный | Арендодатель исчисляет НДС расчётным путём из действующей цены: сумма × ставка / (100 + ставка)[reference:25] | Чистая выручка уменьшается, но налог уплачен, штрафов нет |
| Судебный | Арендодатель обращается в суд со ссылкой на позицию Верховного Суда РФ | Высокая вероятность выигрыша, но время и расходы на процесс |
ФНС также разъясняет, что стороны должны пересмотреть договор в части увеличения цены на сумму НДС. Если покупатель отказывается платить больше, продавец должен исчислить налог расчётным путём исходя из действующей цены.
Ответы на частые вопросы
Можно ли повысить арендную плату «задним числом»?
Да. Дополнительное соглашение может распространять своё действие на период с 1 января 2026 года. В этом случае арендодатель выставляет корректировочные счета-фактуры за прошедшие месяцы с доначислением НДС. Главное — чтобы арендатор согласился подписать такое соглашение.
Можно ли увеличить только переменную часть арендной платы?
Да. Принцип тот же: если вы стали плательщиком НДС или ваша ставка изменилась — вы вправе предъявить налог дополнительно. Однако важно разграничить в договоре постоянную и переменную части арендной платы, «НДС с коммунальных платежей при аренде в 2026 году».
Обязан ли арендатор подписывать допсоглашение?
Нет. Контрагент не обязан подписывать дополнительное соглашение об увеличении цены договора на сумму НДС. В этом случае, если обязанность платить НДС возникла у арендодателя из-за изменений в законодательстве, цена договора увеличивается на сумму налога в силу закона. Но если арендатор отказывается доплачивать добровольно, арендодатель вправе обратиться в суд[reference:28].
Вывод
Повышение арендной платы из-за НДС в 2026 году — это не «жадность арендодателя», а экономическая необходимость. Закон и Верховный суд на вашей стороне. Главное — действовать открыто, аргументированно и с готовым проектом дополнительного соглашения. Сохраняя деловой тон и предлагая конкретные формулировки, вы защитите свою выручку и не испортите отношения с арендатором.
Нужна помощь в пересмотре договоров аренды или в настройке учёта НДС? Обратитесь к нашим экспертам — мы проведём аудит договоров, подготовим дополнительные соглашения и возьмём на себя все вопросы по исчислению и уплате НДС.
Получить консультацию по договорам аренды и НДС
Статья подготовлена экспертами «Центра Бухгалтерии» на основе: Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ; Определения Верховного Суда РФ от 04.04.2024 № 305-ЭС23-26201; Письма Минфина России от 05.02.2026 № 03-07-11/8399; Письма ФНС России от 17.10.2024 № СД-4-3/11815@; разъяснений Минфина № ОП 23-2026 от 26.02.2026; консультаций экспертов 1С и ГАРАНТ.
