С 2026 года тысячи арендодателей на впервые начали платить . Для многих это стало шоком не только из-за самого налога, но и из-за необходимости по-новому вести Книгу учета доходов и расходов. Ошибки в приводят к неверному расчету налога по , штрафам и доначислениям. При этом правила отражения зависят от выбранной ставки: 5%, 7% или 22%. Разберемся, как все сделать правильно, на конкретных примерах.
Общее правило: доходы в — без
Пункт 1 статьи 346.15 НК РФ прямо говорит: при определении объекта налогообложения по не учитываются доходы, указанные в статье 251 НК РФ. А в подпункте 1 пункта 2 статьи 251 — налоги, предъявленные покупателю, в частности . Поэтому в графу 4 «Доходы» заносится сумма арендной платы без учета . Сам налог отражается в учете отдельно и в доходы по не попадает.
Это правило работает одинаково для всех арендодателей на , независимо от выбранной ставки . Различия начинаются при учете расходов.
Отражение расходов и входного : три сценария
Порядок отражения входного в критически зависит от того, какую ставку вы применяете. Вспомним ключевое различие:
- При пониженных ставках 5% и 7% — вы не имеете права на вычет входного . Весь , уплаченный поставщикам, включается в стоимость приобретенных товаров (работ, услуг) и, соответственно, в расходы по .
- При общей ставке 22% — вы имеете право на вычет входного . Суммы налога, принятые к вычету, не могут быть учтены в расходах по , так как это привело бы к двойному уменьшению налоговой базы.
Рассмотрим каждый сценарий подробно на примере арендодателя, который оплатил коммунальные услуги.
Сценарий 1. Арендодатель применяет пониженную ставку (5% или 7%)
Исходные данные:
- на «Доходы минус расходы», ставка 5%.
- Арендная плата за месяц — 105 000 руб., в т.ч. 5% — 5 000 руб.
- Коммунальные услуги оплачены поставщику — 12 200 руб., в т.ч. 22% — 2 200 руб.
Порядок записей в :
| Дата | Содержание операции | Доходы (гр. 4) | Расходы (гр. 5) |
|---|---|---|---|
| 31.01.2026 | Начислена арендная плата | 100 000 руб. (без ) | — |
| 31.01.2026 | Коммунальные услуги (счет от поставщика) | — | 12 200 руб. (вся сумма с ) |
Пояснение:
- В графу 4 попадает только сумма арендной платы без — 100 000 рублей. 5 000 рублей не является доходом по .
- В графу 5 (расходы) попадает полная стоимость коммунальных услуг с — 12 200 рублей. Это допустимо, потому что арендодатель на ставке 5% не имеет права на вычет и включает входной в расходы.
Сценарий 2. Арендодатель применяет общую ставку 22%
Исходные данные те же, но ставка 22%:
- Арендная плата — 122 000 руб., в т.ч. 22% — 22 000 руб.
- Коммунальные услуги — те же 12 200 руб. с 22% (2 200 руб.).
Порядок записей в :
| Дата | Содержание операции | Доходы (гр. 4) | Расходы (гр. 5) |
|---|---|---|---|
| 31.01.2026 | Начислена арендная плата | 100 000 руб. (без ) | — |
| 31.01.2026 | Коммунальные услуги (счет поставщика) | — | 10 000 руб. (без ) |
Пояснение:
- В графу 4 по-прежнему попадает сумма без — 100 000 рублей.
- В графу 5 (расходы) попадает только стоимость услуг без — 10 000 рублей. Оставшиеся 2 200 рублей «входящего» приняты к вычету в декларации по и не могут быть включены в расходы по .
Особый случай: переменная часть арендной платы и компенсация коммунальных услуг
В статье о с коммунальных платежей мы разбирали три сценария: коммуналка как переменная часть арендной платы, как компенсация расходов и через агентский договор. Разберем, как каждый из них отражается в .
Переменная часть арендной платы (сценарий 1)
Арендодатель включает коммуналку в состав арендной платы и выставляет единый счет-фактуру со своей ставкой . В вся сумма арендной платы (постоянная + переменная части) отражается в доходах без . Расходы на коммуналку отражаются так же, как и при постоянной части: при ставке 5% (7%) — с , при 22% — без .
Компенсация расходов (сценарий 2)
Коммуналка оплачивается отдельно и не облагается . В поступившая компенсация не отражается в доходах (это не выручка, а возмещение затрат). Расходы на оплату коммунальных услуг арендодатель отражает в обычном порядке: при ставке 5% (7%) — с , при 22% — без (если принят к вычету).
Агентский договор (сценарий 3)
Арендодатель выступает посредником. В отражаются:
- в доходах — агентское вознаграждение (без );
- в расходах — стоимость приобретенных для арендатора коммунальных услуг не отражается, так как это транзитные суммы.
Типовые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Почему это неправильно | Как надо |
|---|---|---|
| Включение всей суммы с в графу «Доходы» | Завышается налоговая база по , предприниматель переплачивает налог | В доходы всегда заносится сумма без учета (ст. 346.15, ст. 251 НК) |
| При ставке 5% (7%) входной отражается отдельно от стоимости услуг | Занижаются расходы, переплата налога | Входной включается в стоимость приобретенных услуг/материалов |
| При ставке 22% входной включен в расходы, а затем принят к вычету в -декларации | Двойное уменьшение налоговой базы — риск доначислений и штрафов | В расходах отражается стоимость без , а сам заявляется к вычету |
| Неверное отражение даты операции | Искажение налоговой базы в периоде | Доходы признаются кассовым методом: дата поступления денег; расходы — дата оплаты поставщику |
| Компенсация коммуналки учтена как доход | Завышение дохода по | Компенсация не является доходом (это возмещение затрат, а не выручка) |
Практический пример с заполнением
Иванов на «Доходы минус расходы», ставка 5%. За январь 2026 года:
- Начислена арендная плата «Ромашка» — 105 000 руб., в т.ч. 5% — 5 000 руб.
- Оплачены коммунальные услуги — 12 200 руб., в т.ч. 22% — 2 200 руб.
- Оплачена охрана помещения — 7 000 руб., без (поставщик на ).
Фрагмент за январь:
| № | Дата | Содержание | Доходы | Расходы |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 10.01.2026 | Поступила арендная плата от «Ромашка» | 100 000 | — |
| 2 | 15.01.2026 | Оплачены коммунальные услуги | — | 12 200 |
| 3 | 20.01.2026 | Оплачена охрана | — | 7 000 |
Доход по за январь: 100 000 руб. Расходы: 12 200 + 7 000 = 19 200 руб. Налоговая база: 100 000 - 19 200 = 80 800 руб. Авансовый платеж: 80 800 × 15% = 12 120 руб.
Ответы на частые вопросы
Можно ли вести в электронном виде без распечатки?
Да, можно вести в электронном виде в течение года. По окончании года ее необходимо распечатать, пронумеровать, прошнуровать и заверить подписью (или руководителя ) и печатью (при наличии). Страницы должны быть пронумерованы, концы нити заклеены бумажной пломбой с указанием количества листов.
Что будет, если не заполнять ?
Штраф по статье 120 НК РФ: 10 000 рублей за однократное отсутствие книги, 30 000 рублей — если нарушение совершено в течение более одного налогового периода. Если отсутствие привело к занижению налоговой базы — 20% от неуплаченной суммы налога, но не менее 40 000 рублей.
Нужно ли заверять в налоговой?
С 2013 года не заверяется налоговым органом. Достаточно заверить ее самостоятельно: подпись (или директора ), печать (при наличии), дата заверения. По запросу ФНС книгу необходимо предоставить в инспекцию.
Вывод
Правильное отражение в — это не формальность, а способ избежать переплаты налога по и претензий налоговой. Главное — запомнить два правила: доходы всегда фиксируются без , а расходы при пониженных ставках включают входной , при общей — нет.
Если вы только начинаете работать с или сомневаетесь в правильности заполнения , лучше один раз настроить учет с профессионалами, чем потом исправлять ошибки и платить штрафы.
Нужна помощь в ведении КУДиР и настройке учета НДС? Получить консультацию
Статья подготовлена экспертами «Центра Бухгалтерии» на основе: НК РФ (ст. 346.15, 346.16, 251, 168, 169, 170), Приказа Минфина России от 22.10.2012 № 135н, письма ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@, разъяснений Минфина по учету при , а также консультаций экспертов 1С. Актуально на май 2026 года.
